房貸45萬提前還10萬，利息怎么算？

　　最近有朋友跟我說，他最近買了個房子，這買房子有兩種還款方式，等額本金和等額本息。他問我這兩種方式有什么區別?還有房貸45萬提前還10萬，利息怎么算?

　　這些說法都對不對呢?咱們呢今天就想研究一下這個問題。首先呢我們來研究一下房屋貸款的一些基本問題啊，房屋貸款你到銀行去，要么用公積金貸款，要么用商業貸款。在貸款的時候，我們首先要知道一個年化利率對吧?比如說吧啊這個年化利率呢是百分之六，如果年化利率是百分之六的話，那么月利率就是百分之零點五，因為一年有十二個月，你每個月呢會還一次錢啊，那么你每個月還的錢呢，都包含本金和利息兩個部分。我們為了使這個問題簡化，我們假設一共就貸款了十二萬元，而且呢一年還清。一年每個月都要還，所以一共是分為十二期，我們貸款的時候也是按月還的。比如說呢你如果貸款十年的就是一百二十期，貸款三十年就是三百六十期，每個月都要還，對吧?

　　你每個月所還的錢既包含本金，又包含利息，你一共需要還多少利息呢?

　　有人說在這個很簡單啊，你看我一共帶了十二萬，一年就還清，一年利率不是百分之六嘛，所以啊我們就可以算出這個利息了。

　　就是十二萬元再乘以百分之六，結果就是零點七二萬元，也就是七千二百塊錢，這個做法對不對呢?

　　錯啊，這個是錯誤的。你如果真的去貸款，你最后會發現呢，你還的錢呢遠遠沒有七千二百塊錢那么多啊，為什么呢?咱們來研究一下啊，

　　首先呢我們先來說第一種方式叫做“等額本金”。什么叫等額本金呢?

　　你每個月還的錢里面呢，你的本金數量是固定的，比如說你一共欠了十二萬啊，分十二期還，所以每一期就還十二萬除以十二七等于一萬元就行了。所以在這種方式下啊，你每個月的本金償還，每個月本金償還十二萬元除以十二期，結果是一萬元一個月。但是你不光要還本金，你還得還利息，對不對?你還利息每個月還多少呢，這就不一樣了。

　　我們首先看第一個月第一個月啊，你欠銀行十二萬。，銀行說我的月利率是百分之零點五，所以我要收你百分之零點五的利息，這么一算就是六百元。也就是說在第一個月的時候，你需要還六百塊錢利息，這九百塊錢利息是怎么產生的?是你所欠的十二萬元在一個月之內產生的利息，也就是之前產生的利息，之后他并沒有收益，對吧?好了，那么第二個月又如何呢?你要注意在第二個月的時候，因為你每個月本金還一萬，所以第二個月你不欠銀行十二萬了，你只欠銀行十一萬元了。

　　那么銀行代收你百分之零點五的利息，所以就是五百五十元。按照這種算法，一直到第十二個月，你只欠銀行一萬元了。銀行收你百分之零點五的利息，結果是多少?結果是五十元。所以每個月你還的利息是不一樣的啊。從最開始每個月六百到最后每個月五十。

　　第一個月你一共就要還一萬零六百，第二個月你就還一萬零五百五。第三個月你要還一萬零五百一，直到最后一最后一個月一萬零五十元，你一共花了多少利息啊?

　　那就是六百加五百五，一直加加加加到五十，這是一個等差數列，對不對?我們知道等差數列可以這么算啊，先做個平均值。

　　六百加五十除以二，結果是三百二十五元，平均每個月三百二十五多少個月，十二個月，結果多少，三千九百元?也就是說，你利用這種方式還款的話，你最后一共還的利息是三千九，哎，為什么不是七千二呢?

　　很簡單，就是因為他算利息其實是看你還欠銀行多少本金。你一直在還本金，對不對?所以你本金會越減越少。因此你最后還的這個利息是不到七千二百元的，就是這么一個原因。

　　等額本金法它有一個好處，就是他每個月還的本金是固定的，所以總的還款額相對比較少一些，那么相對于這個等額本金法，還有另外一種方式叫做等額本息。

　　什么叫做等額本息呢?顯而易見啊，等額本息的意思就是每個月還的本金和利息之和是不變的啊，那這個該怎么辦呢?這個算法稍微復雜一點啊，我們首先把這個模型設的簡單一點。

　　我們假設啊你呢這個一共貸款或者說欠款，最開始呢叫a 零，但是呢你還了一個月之后，欠款就是a 一了。

　　再還一個月欠款就是a 二一直到第十二個月還完欠款就是a 十二，a 十二等于幾，是不是應該等于零啊，因為你十二個月還完之后，你就不欠錢了嘛，應該等于零。

　　然后我們每個月。

　　每個月它的還款額，這個還款額是本金加利息啊，叫做大a 這個大a 呢是包含本金啊加。

　　利息的好，我們現在就想問，如果我最開始欠款是十二萬，a 零是十二，那么我們每個月還多少錢才能夠把這十二萬全黃光呢?我們看啊這個順序是咋樣的。

　　首先呢我們知道a 零呢就是十二萬，這就是第一個月啊，然后a e 是什么?a 一就是你在第一個月還完錢之后，還上了貸款。

　　應該這么算，首先你欠了十二萬a 零，但是經過一個月呢，他這個a 零會產生利息，所以你欠銀行的錢變成a 零乘以一加上。

　　百分之零點五了，因為它產生了利息，所以變成了這么多了。然后你不還還了a 嗎?所以還減a 好，這就是第一個月還完錢之后，你剩了錢，第二個月還完錢之后，你剩的錢是多少呢?那就是。

　　你第一個月欠的錢乘以一加百分之零點五，他要升息，然后你再還a 哎，一直這樣下去，到第十二個月，第十二個月你欠的錢就是第十一個月欠的錢乘以一加百分之零點五。

　　我的生息，然后再減去a 最后你讓這個數得零。也就是說呢我們有這樣一個比較復雜的這樣一個方程啊，從你最開始欠十二萬，每次都去掉a 之后，最后得出零了。

　　你得把這個a 給我算出來，對吧?經過計算這個也有多少呢?a 等于幺零三二八元。也就是說假如你還十二個月，每個月還一萬零三百二十八的話，那么最后十二個月還完，你剛好。

　　不欠銀行錢了，這就是所謂的等額本息法。至于說具體這個數怎么算出來的公式有點復雜，我們這里可以不寫了，你在網上隨便一搜貸款計算器，他說會幫你算出來的，非常簡單啊。

　　那我們看如果每個月還了這么多錢，你的利息有多少呢?每個月的利息是三百二十八，三百二十八乘以十二個月，最后算完了是三千九百。

　　三十六元。我們看相比于剛才等額本金法的三千九百元要稍微多一些啊，但也沒多多少，對吧?還多了三十多塊錢啊，這就是等額本息法的特點。

　　他呢每個月還款額是固定的，所以比較好安排我們的生活，對吧?不像等額本金，最開始還的錢比較多，最后還的錢比較少。但是呢他的缺點就是他最后的力氣會稍微多一些啊，但其實不會差別特別特別大啊，還是基本。

　　是差不多的，自然也多了一點。呃，等額本息法也好，等額本金法也好，這兩種方法最后算出來利息都不到。這個利息原因就是因為他不停的還本金的時候，他會把本金產生的利息減少。

　　那這樣我們就可以給你回答第一個問題了。這個問題就是如果我已經比如說我貸款三十年，我已經還完了十年了，那么我現在提前還款會不會吃虧呢?注意還了十年的時候，你已經還了很多的利息，但這些利息都是前十年產生的，后二十年的利息，他銀行還沒有收你的。所以如果現在一次性的把所有的本金都還掉了，你就再也不用還利息了，所以你是不會吃虧的啊，。

　　因此房貸45萬提前還10萬，是不吃虧的。但是有人說我現在不是在銀行貸的款，我是小額貸款公司貸的款。那你可就要小心了。很多小額貸款公司是有很多坑的，雖然看起來力氣好像不是那么高，但是實際利息要遠遠超過他說的。

　　怎么回事兒呢?我們來研究一下啊，比如說有一個小額貸款公司啊，看看他的坑有哪些地方。首先第一個坑啊，比如說小蛋王子跟你說了，年利率百分之十二。

　　哎，你看一下，好像也沒有太高嘛。銀行百分之六到百分之十二好像高了一倍也還可以接受，對吧?但是實際上它遠遠超過這個值，為什么呢?首先第一個啊，你帶十二萬。

　　很有可能他就跟你說十二萬一年吧，對不對?十二萬乘以百分之十二，結果就是一點四四萬，這就是你需要還的利息。

　　那么這和銀行相比就不一樣了，銀行是逐步收你的利息，你如果提前還款了，那么你的利息就不用再交了。而且在還本金的過程中，利息會越來越少。

　　但是但是在我們公司很多不是這么干的，他直接用你的總貸款額乘以年利率，對吧?你雖然每個月可能都在還錢，但是他沒有算你利息的減少，他還是按總額來計算利息的。

　　所以這是第一個坑。因此你貸款的時候你要問清楚了，你到底這個利息是怎么算的，還款的方式是怎么算啊，這是第一個問題。第二個問題呢，很多小額貸款公司會利息先付。

　　啊，利息先付，什么叫利息先付呢?我們舉個例子啊，你還是貸款十二萬元，百分之十二的利息一算一萬四千四，對吧?

　　所以呢他給你十二萬的時候，他就已經把利息扣出去了，他只給了你。

　　萬減一點四四萬。他只給了你十點五六萬啊，你拿到手的就這么多錢，而且呢你每個月還得還錢。

　　你不用花利息呢，因為利息已經簽收了，你每個月還一萬，然后共十二個月。你現在看起來感覺好像力氣還是百分之十二，但實際上不是你注意看，你本來是想帶十二萬呢，但是他只給了你十點五六萬，所以說實際。

　　上你的貸款額只有這個數啊，就有這個數。然后你每個月還了一萬塊錢，這個額是固定的，對不對?每個月還一萬。如果你說每個月還一萬，一共帶了十點五六萬，把這兩個數字分別帶到我們等額本息一種還款方式去算的話。

　　你會發現如果a 零是十點五六萬，而每個月還款額是一萬的話，你仔細計算利息。你會發現按照等額本息的利率算法，它的結果是百分之二十四的利息。

　　啊，遠遠超過他名義上百分之十二的利息。所以從這幾個角度來看呢，你這個利率啊實際上是非常非常高的。只不過他忽悠你的時候可能不會這么說。那所以你就要看清楚啊。

　　這種貸款方式，它和銀行貸款的方式的區別是第一個。你不停的還錢，但他本金產生的利息并不減少。第二，很多是先付利息。再給你加個手續費，那你利息就更高了，對不對?

　　啊，因此大家如果想借錢呢，最好還是通過銀行來計。